Głównym generatorem kosztów budowy domu są ceny materiałów budowlanych. Oczywiście, raz są one wyższe, raz niższe, w zależności od sezonu i ogólnej kondycji gospodarki i budownictwa. Zawsze jednak, nawet w środku sezonu zimowego, można znaleźć materiału droższe i tańsze. Jak można znaleźć te o najbardziej korzystnym stosunku jakości do ceny?
Przede wszystkim, nie ma innego wyjścia, czego nas sporo bieganiny po składach budowlanych. Można sobie ułatwić życie i spróbować do nich zadzwonić, ale pierwszy sposób jest pewniejszy. Nie są dobrym źródłem informacji zbiorcze strony internetowe- dopóki patrzymy na witryny wszystkich składów osobno, możemy liczyć na to, że znajdziemy tam przydatne informacje i o cenach i o jakości materiałów budowlanych, natomiast w serwisach, które oferują nam porównywarki, raczej niewiele będzie do porównania.
Warto też w niektórych przypadkach zainteresować się sklepami internetowymi, bo i w branży materiałów budowlanych jest takich dość sporo. Wprawdzie większość specjalizuje się w dostawie grysu czy innych kruszyw, ale jeśli znajdziemy sklep, w którym transport nie będzie dramatycznie drogi, albo w asortymencie znajdziemy materiały budowlane niedostępne gdzie indziej, wtedy być może warto zadziałać w ten sposób.
Jest jeszcze jedna sprawa: prawdopodobnie opłaci się nam korzystanie cały czas z tego samego składu materiałów budowlanych- im więcej kupujemy, tym większą mamy szansę na to, że uda się nam wynegocjować korzystny rabat. W ten sam sposób zyskują także firmy budowlane, więc zatrudniając jedną z nich taż możemy liczyć na niższe ceny.
Blogi budowlane, często prowadzone przez lub na zlecenie firm budowlanych mogą być dobrym miejscem na poszukiwanie informacji z branży. Oczywiście rozkład tematów jest nierównomierny i blogów o samych dachówkach praktycznie nie znajdziemy, a już o certyfikacji energetycznej możemy przeczytać w tysiącach miejsc. Trochę szkoda, bo tematy poruszane rzadko również są warte zainteresowania, natomiast brak informacji o danym produkcie często sprawia, że nasz wybór w sklepie jest prawie losowy.
Wprawdzie nigdy nie należy traktować blogów jako wyroczni, jednak w dziedzinie budownictwa cały czas dzieje się bardzo dużo, warto więc mieć pod ręką profesjonalny informator, zwłaszcza jeśli autor blogu jest osobą, która na co dzień pracuje w branży. Nie brak przecież i pasjonatów nowych technologii w budownictwie, jednak ich podejście do sprawy jest nieco inne niż podejście osób, które z budowania żyją. W żadnym razie jednak nie mam zamiaru krytykować ani jednych, ani drugich, bo budownictwo wymaga i pasji i pragmatyzmu, a my, szczególnie wtedy, kiedy właśnie jesteśmy w trakcie budowy albo remontu, często nie mamy czasu, żeby konsultować poszczególne decyzje z doradcami w sklepach- często wystarczy nam sprawdzenie informacji w sieci i to właśnie jest główną siłą blogów o budownictwie.
Ich znalezienie nie powinno nastręczać trudności. Prawie każda firma budowlana, nie wspominając już o doradcach indywidualnych, czasem publikuje tu i ówdzie artykuły na tematy z branży. Dotarcie do nich jest proste, a korzyści z ich lektury często ogromne, warto więc poświęcić te kilka minut na samokształcenie.
Wybrawszy dogodny dla nas projekt mamy często możliwość zaadaptowania go do naszych możliwości Wszystko jednak może się odbywać w ramach nakreślonych przez projektanta, który wyznacza elementy, które można przesunąć, a które są kluczowe dla projektu i których zmiana jest niedopuszczalna. Podobnie jest z materiałami. Większość projektów ściśle określa możliwości modyfikacji materiałów- z reguły jesteśmy zmuszeniu do wykorzystania tych materiałów, jakie wskazał w projekcie jego autor.
Po co o tym piszemy? Głównie po to, żeby uświadomić wszystkim podejmującym wyzwanie budowy własnego domu, że nie jest to sprawa lekka i przyjemna. Każda zmiana, która wprowadza modyfikacje w stosunku do projektu wyjściowego, może stanowić powód do niewydania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli zmiany takiej nie aprobuje wcześniej projektant to ma on prawo dochodzenia swoich praw na drodze sądowej, ponieważ projekty domów zgodnie z pewnymi przepisami podlegają ochronie jako dobra własności intelektualnej. Może się więc okazać, że wybudowanie patio w innym miejscu niż przewidział to projektant, będzie bardzo kosztowną inwestycją, a i tak zakończy się fiaskiem (oczywiście elementy niezgodne z projektem będą musiały zostać rozebrane). Jeśli więc nie jesteśmy w stanie wybudować domu zgodnie z projektem, być może warto poprosić projektanta o wprowadzenie zmian i wykonanie adaptacji w projekcie, albo po prostu zamówić nowy projekt. Jest to wprawdzie rozwiązanie bardziej kosztowne, ale z drugiej strony- nasz projekt zawsze będzie wyróżniał się czymś od projektu, z którego korzystali sąsiedzi.
Budowę zaczyna się wprawdzie od fundamentów, ale przemyślenia nad projektami warto zaczynać od dachu. Tak naprawdę to właśnie dach jest często najbardziej newralgicznym punktem całego budynku i to jemu trzeba poświęcić najwięcej uwagi. Nie brak przypadków, w których to dach generuje większość kosztów budowy. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku dachów wielospadowych lub krytych dachówką.
Pokrycia dachowe są oczywiście różne i to od nich w dużej mierze zależy koszt całej inwestycji. Wybierając tańsze rozwiązania wprawdzie ograniczamy nawet kilkukrotnie koszt budowy, ale prawdziwą zapłata za to jest mniejsza trwałość i ograniczone możliwości izolacji termicznej. Najlepszym materiałem do wykończenia dachu są z całą pewnością różne rodzaje dachówek, jednak jest to też najdroższa opcja. Jednak decydując się właśnie na dachówki wybieramy trwałość na kilkadziesiąt lat. Prawda jest taka, że jeśli ukończony dach kryty dachówką nie przecieka to prawdopodobnie przez najbliższe pięćdziesiąt lat nie trzeba będzie go naprawiać. Oczywiście tutaj wiele zależy od rodzaju dachówki, bo narażone na działanie ciągłego słońca, deszczu i zmian temperatur ceramiczne płytki poddawane są niewyobrażalnie ciężkim próbom i nie każde wytrzymają pół wieku, ale nawet jeśli producenci nie dają im aż tak wielkiej szansy, i tak możemy być pewni, że żadna blacha nie będzie w stanie dłużej pełnić swojej funkcji.
Od projektanta domów, a właściwie biura projektowego, bo w takiej organizacji najczęściej kupujemy projekty, spodziewamy się już nie tylko samego projektu nieruchomości, ale także wielu innych działań. Do najpowszechniej poszukiwanych należy oczywiście załatwienie wszelkich formalności związanych zwłaszcza z rozpoczęciem budowy- ustalenie przebiegu granic działki, uzyskanie odpowiednich pozwoleń na budowę, ale także sprawowanie nadzoru budowlanego i autorskiego. Wszystko to zapewniają nawet dość przeciętne biura projektowe, choć oczywistą jest rzeczą, że poziom świadczonych przez nie usług bywa dość mocno zróżnicowany.
W praktyce koszty załatwiania formalności są często dość wysokie, ale za wygodę należy zapłacić. W zamian możemy liczyć na możliwie szybkie i bezproblemowe załatwienie wszystkich spraw formalnych, dzięki czemu budowa szybciej wejdzie w najbardziej wyczerpującą fazę. Także wtedy potrzebny jest projektant, który na bieżąco sprawdzałby zgodność wykonania z projektem. Dzięki temu unikniemy późniejszych nieprzyjemności przy odbiorze. Dodatkowo, jeśli gotowa nieruchomość nie będzie zgodna z projektem, możemy narazić się projektantowi, który może oczekiwać od nas odszkodowania za naruszenie własności intelektualnej, jaką stanowi projekt domu czy mieszkania oraz każdej innej nieruchomości. Warto zabezpieczyć się przed taką ewentualnością w najprostszy możliwy sposób, czyli skorzystać z pomocy projektanta także w czasie budowy- zazwyczaj na bieżąco także można wychwycić wszystkie ewentualne niezgodności, nie tylko te celowe, ale także te popełniane przez nieuwagę albo niedbałość.
Jak już pisaliśmy wcześniej, budowa domu sposobem gospodarczym nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem. Dziś skupimy się na tym, co możemy zyskać, wybierając profesjonalną firmę budowlaną. Część argumentów na pewno się powtórzy, ale doświadczenia wskazują na to, że powtarzania pewnych rzeczy nigdy dość.
Firma budowlana to przede wszystkim gwarancja profesjonalizmu. Oczywiście, mniejsze lub większe błędy zdarzają się nawet najlepszym, ale w przypadku profesjonalnego wykonawcy otrzymujemy gwarancję jakości na poszczególne usługi, dzięki czemu jeśli wystąpi jakikolwiek problem, możemy liczyć na usunięcie usterki bez dodatkowych kosztów.
Skoro już jesteśmy przy kosztach- firmy budowlane, zaopatrujące się w wybranych przez siebie hurtowniach, nieraz korzystające z nich przez długie lata, mogą liczyć na atrakcyjne ceny, które nie będą dostępne dla klientów indywidualnych. Z drugiej strony, nie tylko cena, ale przede wszystkim jakość jest ważna. Doświadczenie jest na budowie czynnikiem nie do przecenienia, warto więc zainteresować się tym, jakie doświadczenie ma na koncie wybrana firma budowlana. Jeśli żadnego to sposobem gospodarczym samodzielnie osiągniemy podobny efekt, ale nie możemy liczyć na to, że poradzimy sobie równie dobrze co firma, której pracownicy mają po kilka czy kilkanaście lat doświadczenia w różnych działach budowlanki.
Budowę domu rozpoczyna się od wyboru projektu. Wyjścia są zasadniczo dwa: albo zdecydujemy się na zaprojektowanie całej nieruchomości od podstaw, albo pozwolimy na dopasowanie jednego z gotowych projektów. Oba wyjścia mają wady i zalety.
Projektowanie domów jest dobrym rozwiązaniem, jeśli mamy wysokie wymagania, ale jest samo w sobie dość czasochłonne, a projekt będzie nas kosztował więcej niż adaptacja. Wynika to nie tylko z konieczności poświęcenia sporej ilości czasu, ale także z tego, że projekt musi zyskać aprobatę nie tylko samego projektanta, ale także naszą oraz instytucji nadzoru.
Adaptacja gotowego projektu jest znacznie prostsza, bo zmienia się tylko kilka drobiazgów i zazwyczaj nie trzeba przeciskać projektu przez kosztowną drogę legislacyjną, o ile zmianie nie podlegają najistotniejsze elementy strukturalne. Przy okazji powinna udać się zaoszczędzić kilka do kilkunastu tysięcy złotych. Faktem jednak jest także, że wybierając adaptację, wybieramy dom, który, nawet jeśli będzie posiadał pewne wyjątkowe i unikalne cechy, sam w sobie będzie wybudowany w myśl powtarzalnego projektu, natomiast przy projektowaniu domu od podstaw jest spora szansa na to, że będzie on absolutnie unikalny. To oczywiście także odciśnie swój ślad na portfelu, niemniej jednak zagwarantuje nam dom z naszych snów.
Kredyt na budowę jest w zasadzie koniecznością, jeśli zamierzamy zbudować dom swoich marzeń. Problem polega jednak nie na samej możliwości zaciągnięcia kredytu, ale na tym, że jest to zobowiązanie wyjątkowo długoterminowe, a co za tym idzie, w czasie przeznaczonym na spłatę kredytu może dojść do przypadkowej zmiany warunków. Dotyczy to zwłaszcza kredytów zaciągniętych w obcej walucie, gdzie zmiany kursowe mogą znacznie zmieniać wysokość rat.
W takich okolicznościach jedynym ratunkiem jest restrukturyzacja kredytu na budowę. Wykonuje się ją na kilka sposobów, a podstawowym celem jest obniżenie wysokości raty. Bardzo często jednak kredyty restrukturyzuje się z myślą o skróceniu okresu spłaty, natomiast nieporozumieniem jest mówienie o restrukturyzacji jako obniżce oprocentowania. Jakkolwiek kredyt na budowę może zostać zrestrukturyzowany przez obniżkę oprocentowania, to jednak w rzeczywistości zazwyczaj po restrukturyzacji kredytu rośnie ono, zamiast maleć. Nawet jeśli jednak sytuacje rozpatrywać wyłącznie hipotetycznie- zmiana oprocentowania jest jedynie jednym z kilku elementów, które bierze się pod uwagę przy restrukturyzacji.
Restrukturyzacji kredytu można dokonać korzystając z oferty macierzystego banku i wówczas najczęściej ma ona postać aneksu do umowy, ale można także przenieść kredyt do innego banku bądź refinansować go lub konsolidować przy wykorzystaniu środków kredytowych z zewnętrznego banku.
Kredyty hipoteczne są jednym z najbardziej popularnych instrumentów finansowych. Szczególnym ich przypadkiem są kredyty na budowę domu. Nie różnią się one dramatycznie wysokością od kredytów na zakup domu jednorodzinnego, bo też budowa domu od kupna gotowego wiele droższa nie jest, jednak same kredyty są nieco inne, a odczuwa to także kredytobiorca, który w przypadku kredytu na budowę ma trochę więcej pracy.
Podstawowa różnica polega na tym, że budując na kredyt najczęściej musimy przechowywać wszystkie faktury, które stanowią jedyną dopuszczalną dla banku formę dokumentacji wydatków. Wprawdzie większość banków idzie kredytobiorcom na rękę i w przypadku kredytów na budowę systemem gospodarczym nie wymaga faktur, jednak standardowy kredyt na budowę rozliczany właśnie jest na podstawie tych dokumentów. Dokumentacja musi być przechowywana przynajmniej przez cały okres budowy, a dokładne warunki późniejszego postępowania ustala umowa kredytowa z bankiem, nieco odmiennie w szczegółach skonstruowana w różnych bankach.
Trochę inne są także w obu przypadkach opłaty za kredyt. W przypadku kredytu na budowę nie płaci się na przykład za wycenę nieruchomości, bo też i nie ma czego wyceniać, natomiast nieco niższa jest zawsze ocena zdolności kredytowej, ponieważ banki ostatnio nieco zbyt wysoko oceniają ryzyko wzrostu cen materiałów budowlanych, które jest jednym z głównych czynników kształtujących oprocentowanie w przypadku kredytów na budowę, nie ma natomiast wpływu na wysokość oprocentowanie kredytów na zakup gotowej nieruchomości.
Z przyczyn zupełnie niewiadomych uważamy, że budowa systemem gospodarczym jest tańsza albo z innych powodów lepsza od zlecenia budowy domu profesjonalnej ekipie. Jest to mit, przez który w Polsce rocznie wiele milionów złotych jest wyrzucanych w błoto, a drugie tyle marnuje się bez widocznych objawów. Jednak nacisk na promocję gospodarczego systemu budowy jest znaczny, zwłaszcza ze strony banków, które oferują uproszczone formy rozliczeń dla kredytów budowlanych udzielanych właśnie na budowę systemem gospodarczym. Takim podstawowym ułatwieniem miałoby być niewymaganie faktur na zakupione materiały. Rzeczywiście, jest to uproszczenie, ale znowu nie tak znaczne, jak chciałyby tego banki. Budowa domu wiąże się bowiem wówczas z dodatkowym wzrostem marży lub oprocentowania, ponieważ bank musi ponieść ryzyko nieuczciwego rozliczania się kredytobiorcy. Ostatecznie nie jest gigantycznym wysiłkiem poprosić o fakturę do zakupów, a i formalności przy tym praktycznie nie ma, jako że nawet numer NIP nie jest wymagany dla osób fizycznych.
To, że wydaje nam się, że budowa systemem gospodarczym jest tańsza wynika także z przekonania, że można w całości poradzić sobie bez ekipy budowlanej. Oczywiście, desperatów nie brakuje i z pomocą rodziny czy sąsiadów wybudowano już niejeden dom, ale za to po pierwsze, nie ma się żadnej gwarancji i od samego początku wszystkie usterki trzeba naprawiać we własnym zakresie. Po drugie, traci się masę czasu na nauczenie się prostych nawet zadań budowlanych, nie wspominając już o tym, że nasza wiedza będzie się miała nijak do doświadczenia ekipy fachowców. Poza tym, jako odbiorcy indywidualni nie możemy zazwyczaj liczyć na atrakcyjne zniżki, jakie otrzymują firmy budowlane w składach materiałów budowlanych, a które w znacznym stopniu obniżają koszty budowy domu.
